天津法院太任性

——“以炒房为目的的购房合同不成立”判决之反思

   近日，一则关于天津法院首次判决以炒房为目的的购房合同无效（也有报道称是“合同不成立”）的新闻在网上蔓延开来，引起了社会广泛关注。正所谓外行看热闹，内行看门道。这个判决之所以能成为热点，从社会普通大众的角度来讲，戳中了炒房这个社会痛点；而以法律职业群体的视角观察，则是因为该判决在法律适用、价值判断和选择上，令人震惊，值得商榷与反思。

一、案情简介过简，事实真假难辨

   【案情回放】据网络报道称，房产中介人员尤某利用其行业信息优势与吴某签订房屋买卖居间合同（报道称“居间合同”，但根据新闻报道对于合同内容具体描述，我们认为似乎并非如此），并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。卖方在得知买方尤某系从事炒房人员后，明确要求解除合同。买方因此诉至法院，要求继续履行合同并赔偿损失。天津法院围绕合同缔约履行过程，约定过户第三方的目的等方面进行了审理，认为原告尤某利用其掌握的房源信息及熟悉房屋交易流程的优势，签订合同先占房屋的购买机会（且认为此类案件中都是），同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。其并非真的要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实的意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为会使得买卖双方互不了解，影响双方的缔约选择权，且房屋交易的环节增多而增加双方的交易成本和违约风险，已经影响了买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序。该法院领导还表示当卖房人拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违约金。据悉，该法院最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为‘名为买房，实为炒房’的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。”

   鉴于目前判决书并未公开，有关双方诉求、举证、法庭调查、辩论及法院论理过程等更为关键细致的信息都存在缺位，且该案仅为一审，因此对该案的认定和判决本身进行具体的是非评价可能既不恰当也不客观，并将有失公允和严谨。故本文只能在部分事实假定情况下，在对合同成立及效力进行分析基础上着重反思法院在本案中的法律适用、裁判尺度及价值导向。

二、认定合同不成立还是无效，都应当有事实依据和法律根据

   民事审判的过程是典型的三段论演绎推理实践运用的过程，本判决中法官似乎并未遵循“本院查明、本院认为、本院根据”的既定“套路”出牌，而是把重心放在了“本院认为”。特别是涉及合同不成立（之前有报道称是“无效”）的认定引起了轩然大波，究其原因，无论法院将“以炒房为目的的购房合同”认定为“不成立”还是“无效”，都将同样面临着于法无据的尴尬境地。

   我们先看看合同成立问题。《合同法》第二章“合同的订立”相关条款规定，合同成立需要具备以下要件：其一，合同主体适格。从民事行为角度讲，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其二，意思表示达成一致。传统民法理论把“意思表示”分开，“意思”是指内心意思，“表示”是指外在表示。意思表示是行为人把进行某一民事法律行为的内心意思，以一定的方式表达于于外部。而且从行为过程来讲，意思表示包括内心意思和表示行为两阶段。合同的成立，不仅双方当事人要有对立的两个内心意思，而且双方的外在表示须一致，即双方达成一个“合意”。当事人作出缔约的意思表示，同时经过要约阶段和承诺阶段方能达成合意。即双方就合同的主要条款达成合意，这也是合同成立的标志。其三，合同成立要具备要约和承诺阶段。所谓要约和承诺说白了就是合同磋商的过程，由要约人先向特定民事主体发出订立合约的意思表示，经由对方同意并作出承诺的意思表示，至此合同双方意思表示达成一致，合同方始成立。同时，《合同法》司法解释二第1条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”换言之，具备了合同的主要条款，一般应当认定合同已经成立。

   我们再来谈谈合同无效。就本案而言，卖方之所以签订合同，是基于自身诉求的满足与实现，卖方对交易价格这一主要的合同内容是认可的，对于其他相关条款也予以接受，包括将来在办理产权过户时登记到买方指定的第三方名下。卖方在签订合同时并不明知买方为房产中介人员，买方在订立合同之时也不会刻意主动披露自己的实际身份，并充分阐明为何要在过户登记时选择其他第三方。双方在达成合意的过程中主要关注的还是房屋成交价款及合同履行的相关条件。因此，在合同订立的过程中，双方对于合同条款均是自主自愿的真实意思表示，并且达成了合意。既然如此，合同自双方签订之时就已成立并对双方产生法律约束力。即便买方的身份是房产中介人员，其签订合同的目的是为了转卖牟利，且在一份买卖合同中就实现了转卖的效果，但也无可否认其按约定合同条件履行合同的真实意愿。法院认定买方是以炒房为目的，是利用信息相对优势地位以转售他人为目的签订房屋买卖合同，并非买方真实的意思表示，依据何在？如依照法院之认定，买方的真实意思表示又是什么呢？难道我们应当顺之而理解为买方的真实意思表示是转卖牟利，而表面虚假的意思表示是与卖方达成的合同条款；正是因为买方意思表示不真实，所以合同不成立，也因为卖方之前并不知道买方的真实身份因此对于合同条款的意思表示不真实，所以合同不成立？因此，只有买来自用的才是真实的意思表示，其他目的或用以的购买行为均非真实意思表示。如此逻辑，显然让人啼笑皆非。在房屋买卖交易中，作为买受人并无义务向对方告知其购买房屋之后的真实目的是自己占有使用亦或是作为投资转手交易。我们认为，在买卖合同中，作为买受人只要就买房的意思表示真实即可，至于交易后是自用、投资或转卖，基于合同的相对性，已经是另一个法律关系规制的问题，与前一买卖合同无涉。

   那么该买卖合同是否又无效呢？虽然后续报道声称法院判决合同不成立而非无效，看似部分摆脱了标题党的嫌疑，其实于法无据。合同经买卖双方达成一致，只要不违反合同法第52条的相关规定以及违反有关法律法规强制性禁止性规定就应认定为有效。合同法第52规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”仔细分析，逐一对比，涉案房屋买卖却并不存在上述情形。法院虽然上升到了诚信原则的引用，但却并未列明因何无效以及援引的具体法律根据。相反，在各地抑制房价过快上涨、颁布各类限购政策之际，法院如此认定却有一种迎合调控政策之嫌，而在裁判上干预意思自治的尺度上超越了司法裁量权的边界，在价值保护上选择失当，可谓顾此失彼。

三、不止于个案：司法干预意思自治的尺度和价值保护的选择

   合同法的立法目的很重要的一点在于尊重交易主体的合意及维护已经成立的合同，稳定交易秩序，促进经济发展。因此，当诉讼作为争议解决的终极途径，司法机关在行使司法审判权时对于意思自治干预介入的把握就应当更加严谨和慎重。我们认为，如果双方当事人之间不存在合同法第五十二条所述之足以导致合同无效的情形之外，法院并无自创标准来否决合同双方的合意的权力。

   我国并不存在判例法，因此法院进行审理和判决应严格以法律为准绳。当涉及到的问题并无直接和明确的法律条文可以适用，可以参照适用或援引其他法律法规类似的规定；当其他法律法规也无相应类似的具体规定时，应结合市场交易中通常的习惯或约定俗成的方式进行判定；如果以上情形均无法考量或变通适用，才可能则依照民法中诚实信用、公平、权利滥用之禁止等基本原则作为裁判依据。前述裁判规则的适用是具有层次和先后顺序的，在法院的审理和裁判中现行法律规则是第一位的根据，只有在法院无法依照现行的法律明文规定进行裁判时，才能依次寻求其后的裁判规则作为替代。在有明确的法律条文援引时，法官的意志会相应的受到束缚，而在法律没有明文规定的情况下，此时纠纷的解决，司法判决的更加依赖于法官的意志和内心确信，即法官此时是依照民法的基本原则、公认的道德、习惯等进行裁判，在审判中更多注入自己对于法律的理解，糅合自己的意志。恰时，法院在司法裁判中，如何拿捏好干预意思自治的尺度；对所保护价值的如何进行选择并兼顾利益平衡就是一个需要慎重把握和抉择的命题。一如崔建远教授所说，除了慎之又慎，以及遵从内心最大的善意，我们什么都不能贸然去做。至少，法院不能以“减少房屋交易环节和成本，抑制房价炒房”这类所谓的“利益”而强行干预和公然践踏意思自治。

   本案之所以引起广泛关注，另一个值得关注的点是法院在价值保护和干预意思自治尺度上的随意性将会产生错误的判决，从而严重伤害法律的威严，丧失法律的指引性和司法判决的预见性。认定合同无效的权利在法院，这是一项非常重大的权力，对于合同各方而言，却更希望法院承担是一种义务和责任。一言以蔽之，在市场交易中，法院在法律框架内应充分尊重意思自治，对干预持保守和谦抑态度；并且应坚守中立、居中裁判的高地，对于合法利益的维护和价值保护的选择应特别慎重，且应经过科学严谨的价值评估后进行。此外，司法裁判应标明己身的独立地位而应谨慎地与政府的宏观调控政策保持理性的距离。

   天津法院的判决，似乎是在以“人民的名义”，握着“人民的锤子”作有利于引导市场走向的判决，但这份饱含法官个人抑制房价偏执的判决有违普通大众经验认知和合理性预期，其实在降低法律的可预见性价值，损害司法裁判的权威，进而危害和影响人们对于法律的遵从和维护。

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