关于《深圳市城市更新项目搬迁偿协议示范文本（征求意见稿）》的评析及完善建议

   2021年11月8日，深圳市规划和自然资源局在官网发布《关于公开征求意见的通告》（以下简称“城市更新搬迁补偿协议征求意见稿”）向社会公开征求意见。针对城市更新搬迁补偿协议征求意见稿的主要内容，笔者尝试进行评析解读并提出相应修改完善建议。鉴于个人认识局限性，可能存在理解错漏，欢迎批评指正。

一、城市更新搬迁补偿协议征求意见稿出台的背景

   《深圳经济特区城市更新条例》（下称“更新条例”）明确要求市城市更新相关政府部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本。因此，城市更新搬迁补偿协议示范文本必将出台，市规划和自然资源局本次发布征求意见稿乃是依法履职。更新条例中对于城市更新搬迁补偿协议示范文本的主要内容做出了规定，具体应包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容，在深圳市规划和自然资源局此次发布城市更新搬迁补偿协议征求意见稿中亦得到了落实。此外，深圳城市更新实践已历经十几年，市场相对成熟；城市更新职能部门也积淀了相对完整、丰富的管理经验，构建了相对完善的城市更新项目管控体系。此时推出城市更新搬迁补偿协议示范文本既是顺应市场的需求，也是满足政府更好地规范管理城市更新的需要。

   事实上，在深圳城市更新实践中，发布城市更新搬迁补偿协议示范文本并非首次。2018年，深圳市龙岗区城市更新局制作并发布了《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施方案编制指引》，其中便将《房屋搬迁补偿安置协议(范本)》作为指引附件进行了发布。虽然市规划和自然资源局的城市更新搬迁补偿协议征求意见稿相对龙岗区城市更新局的《房屋搬迁补偿安置协议(范本)》更为完善，但后者也为前者的出台进行了较好的铺垫。

二、城市更新搬迁补偿协议征求意见稿的重点条款评析及完善建议

（一）物业权利人身份确认条款：

   无论是龙岗区城市更新局在《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施方案编制指引》附件《房屋搬迁补偿安置协议(范本)》，还是深圳目前各个项目实际使用的城市更新搬迁补偿安置协议的诸多版本，基本上没有单独关于物业权利人身份确认这个条款约定内容。乍看之下，市规划自然资源局在城市更新搬迁补偿协议征求意见稿中加入物业权利人身份确认条款显得有些突然，毕竟示范文本将会对于城市更新项目拆迁补偿协议的签订产生重大影响。实际上，笔者认为在城市更新搬迁补偿协议征求意见稿中加入物业权利人身份确认条款却又是意料之中，实属必然。

   2021年3月生效的更新条例明文规定区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。紧接着，2021年9月，深圳市规划和自然资源局发布《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508 号），进一步明确各区开展历史违建物业权利人核实工作，经核实的历史违建物业权利人原则上不得变更，并强调区城市更新和土地整备部门不得对市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议进行备案。因此，无论城市更新搬迁补偿协议征求意见稿中是否加入物业权利人身份确认条款，但在以后的城市更新项目中均需要对物业权利人身份进行确认，对于历史违建物业权利人则更是如此。这也代表了城市更新主管部门对于拆除重建城市更新项目搬迁补偿将进行更为严格的监管，做到依法有据确权，打击不法行为。

（二）产权置换补偿条款：

   城市更新搬迁补偿协议征求意见稿第四条产权置换补偿标准条款，约定对于已登记的商品性质住宅物业标准，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿；对于政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。这些约定实际上是对于更新条例第三十四条的回应和落实。换言之，无论是更新条例，还是城市更新搬迁补偿协议征求意见稿，对于城市更新项目有证物业和政策性住房此类权属较为清晰的被搬迁物业在产权置换标准、条件等，进行了底线限定和搬迁补偿标准的引导。

（三）预告登记条款：

   《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《不动产登记暂行条例实施细则》对于可以申请预告登记的情形也做了具体细化约定。城市更新搬迁补偿协议征求意见稿增加预告登记条款，在相应示范文本中尚属首例。这在深圳各城市更新项目实际使用的城市更新搬迁补偿安置协议版本中几乎不存在，甚至在《商品房买卖合同（示范文本）》中亦无此约定内容。预告登记的设立并非是法律法规的强制性的要求，而是经双方协商一致可按照约定内容向不动产登记管理机关申请办理的情形。笔者认为在城市更新搬迁补偿协议示范文本中增加该等约定，有利于维护被搬迁物业权利人的权利，有利于防止一房多卖等情形出现，也有利于限制被搬迁物业的不合法交易，整体上有利于充分保障被搬迁物业权利物权的实现，也促进城市更新项目的有序进行。

（四）建议增加关于前期物业管理约定的条款：

   城市更新搬迁补偿协议从性质而言，究竟是涉及到债权内容的约定，还是关于物权内容的约定；被搬迁物业权利人基于城市更新搬迁补偿协议对于置换回迁房屋享有的是“债权”“物权期待权”，还是“物权”或“准物权”仍存有不少争议。但是城市更新搬迁补偿协议的签订和履行，从效果而言将会导致被搬迁物业物权的消灭，以及置换回迁房屋新的物权产生，则不存在争议。因此，在城市更新搬迁补偿协议征求意见稿中，笔者建议增加关于前期物业管理的约定，从而有利于回迁物业交付后被搬迁物业权利人顺利入伙及正常居住。

   具体可在第六章最后增一条关于前期物业管理的约定，增加如下具体约定内容：“第二十三条 前期物业管理 乙方同意由甲方依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。”

（五）建议增加保密条款：

   市规划自然资源局城市更新搬迁补偿协议征求意见稿中没有约定关于保密条款的内容。无论是深圳城市更新项目中目前实际使用的城市更新搬迁补偿安置协议各版本，还是龙岗区城市更新局制作的《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施方案编制指引》附件《房屋搬迁补偿安置协议(范本)》，均有关于保密条款的约定。市规划和自然资源局此次没有因循惯例令人颇感意外。虽然每个城市更新项目无论是被搬迁物业产权置换标准，还是装修补偿、过渡期安置补偿补偿、搬迁补助等均有相对固定和统一的标准；但城市更新搬迁补偿物业形态多样、被搬迁物业权利人也各有不同，也较为复杂。即使补偿标准是相对统一，补偿相对公平，倘若城市更新搬迁补偿协议各权利人在没有保密约定情况均拿出各自补偿情况进行比对，基于“不患寡而患不均”的从众心理也会催生攀比和比较，从而不利于城市更新搬迁补偿工作的开展。更何况，在搬迁补偿安置补偿协商谈判中，被搬迁物业权利人获取的关于项目的部分信息也不宜公开。有鉴于此，在城市更新搬迁补偿协议示范文本中，增加保密条款的约定有其历史沿惯性以及现实必要性。

   具体而言，笔者建议在“第七章 双方的权利与义务” 章节增加一条“【保密约定】本协议的内容及甲、乙双方在洽商、签订及履行本协议过程中从对方所获得的任何资料、文件、信息均为商业秘密，双方均负有保密义务，除向政府相关部门提供必要的相关资料、文件、信息外，未经对方事先书面同意，不得向任何第三方披露或以其它方式泄露。”

三、结语

   城市更新项目搬迁补偿协议示范文本的制定是一个系统的工程。既涉及城市更新项目开发主体、被搬迁物业权利人等各方利益平衡，也涉及到城市更新各项政策规定、制度的贯彻落实。因此城市更新项目搬迁补偿协议示范文本的制定应更多以全面性、兼容性、规范性为指导原则，为市场主体适用提供更多的可选择性。如此也将有利于示范文本的推广和应用。市规划自然资源局此次发布的城市更新搬迁补偿协议征求意见稿共九个章节，三十二个条款内容，以及四个附件内容。客观而言，从内容来说在有些方面还是相对谨慎和局促的，对于诸如前期物业管理、保密条款等，笔者认为有待于进一步抛开束缚进行相应完善。总体而论，该征求意见稿无论是体例结构，还是篇幅用语，都尽可能涵盖更多的内容，在表述上亦足够克制和严谨，值得称赞。此次发布的城市更新项目搬迁补偿协议制定示范文本，既是深圳作为城市更新发源地十几年来积淀的丰富实务经验的充分展示，也是深圳市委市政府、城市更新职能管理部门进一步规范、促进城市更新有序发展的决心体现，在城市更新国家战略的背景下也将对全国的城市更新搬迁补偿工作产生积极的促进和影响。我们期待该示范文本能够不断完善，并能够在城市更新搬迁补偿实务中发挥积极的引导作用。