关于《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》

的立法修改建议

   改革开放以后，深圳率先从香港引入房地产开发及物业管理模式，诞生了第一个业主委员会和物业管理企业，在1994年出台了全国首部地方性物业管理条例《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。

   但随着社会经济的多元化发展，近年来物业管理纠纷问题增多，物业管理纠纷的形式也更加多样化、内容更加复杂化、诉求更加多元化，使得《深圳经济特区物业管理条例》（下称“原条例”）落后于新时代物业行业发展需求。因此《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》（下称“《物业条例修订草案》”）进行了诸多的内容完善和制度创新。诸如建立业主大会组织备案制度；完善业主共有资金制度；规范前期物业管理行为，理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系；明确停车位使用规则，强化出让合同的权属约定功能；创设业主监事会制度；以上等等均反应了社会发展、物业管理服务的需求。在《条例修订草案》中也不免存在一些改进的空间，故本团队律师试从以下几个方面谈谈对物业条例修订草案的一些看法，供行业同仁探讨和相关立法机构参考。

一、关于《物业条例修订草案》第二条，涉及物业管理条例适用范围问题，我们建议将经济特区范围内城中村物业管理服务纳入《物业条例修订草案》适用范围

   1.修改建议

   建议在第二款后增加一款：“原农村城市化社区范围内的相关产权主体自行委托或者授权其他主体委托物业服务企业对于享有产权范围的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地提供前款范围内的物业服务适用本条例。”

   2.建议解释说明及理由

   在国家大力倡导租购并举，深圳市鼓励进行长租公寓建设、对城中村（即包含本条例所称的原农村城市化社区）进行改造然后规范进入租赁市场行业等新租赁政策背景和环境下；城中村相关的治安、卫生环境、消防及安全环境将得到相应的提升，物业服务需求也会增加。因此，如城中村相关产权主体如原农村集体经济组织委托物业服务企业提供相关物业服务、开发商“收购”（非所有权意义上的收购）城中村相关建筑物、构筑物并统一改造为公寓后，在产权主体授权情况下委托物业服务企业提供物业服务或者自行提供物业服务的情况将大大增加，而这两种物业服务情况与本条例所规定的物业服务活动并无二致，因此我们建议适用新的物业条例。

二、关于《物业条例修订草案》第十一条涉及物业管理区域的划分原则，我们建议稍作调整并保留原物业管理条例第65条之规定

   1.修改建议

   建议该条第一款增加及调整为：“物业管理区域原则上根据物业建设用地宗地范围确定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分。”同时建议保留原物业管理条例第65条规定。

   2.建议解释说明及理由

   该条确定的物业管理区域划分原则就是按宗地范围确定。但这一原则过于笼统，不便实际工作的开展。这一原则适用于新建小区的划分，但实际上，仍有部分建成较早的小区未划分物业管理区域，“已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分”仍有保留的必要，同时建议一并保留原物业管理条例第65条规定。

   原物业管理条例规定第65条规定如下：“划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：

（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

划分物业管理区域有争议的，由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。”

三、建议《物业条例修订草案》第十七条关于业主认定条款进行相应调整

   1.修改建议

   建议该条全部内容修改为：“本规定所称业主，是指房屋的所有权人。”

   2.建议解释说明及理由

   “房屋所有权人为业主”是原物业管理条例明示规定的内容，也符合《物权法》的规定。本条例拟在采用登记外观主义基础上确定业主，既不符合《物权法》、《物业管理条例》等的本意，也极易在适用过程中因规定过于死板引致纠纷。

   虽然后面条款项采用列举+兜底的方式扩大不动产登记彰显的所有权人范围，却仍然沿袭不动产登记外观确认所有权及业主之思路，对于业主的认定简便了，却不能涵盖所有的类型，兜底条款的适用同样会在实务操作中带带种种争议。总体上该款有弃简从繁之嫌，有违背上位法之义，长远看来也会带来争议。

四、关于《物业条例修订草案》第二十条【筹备组成立】第二十一条 【筹备组组成与职责】第二十三条 【筹备会议召集和主持】等的修订建议

   1.修改建议

   关于筹备组的组成，我们建议在第二十一条“筹备组由七至九名成员组成”改为“筹备组由九名或十一名成员组成”，在第二十一条中增加“其中业主代表人数应超过50%”的表述；第二十三条中“筹备组成员就筹备工作事项不同意的，由筹备组成员投票决定，赞成票超过一半以上，议决事项即为通过”。

   2.建议解释说明及理由

   业主委员会或者业主大会的成立从基层行政角度而言是实行居民自治管理、行使相关自治权利的体现。因此相关人员构成、数量多寡、运行以及事项议决均应体现自治属性。筹备组筹备的是业主大会，街道办具有政府行政属性等机构介入不宜过深，因此其成员应至少有一半以上是业主代表，且在成员对筹备工作事项意见不统一时，以投票方式决定，如此方能体现业主大会成立的自治属性。

五、关于第四十二条业主候选人资格方面建议适当放宽条件

   1.修改建议

   将其中第二款第一项调整为：“有下列情形的，不得担任业主委员会委员候选人：（一）因犯罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年；”。

   将第二款第二项调整为：“最近一年内，因违反物业管理法律、法规、规章，受到行政处罚；”

   2.建议解释说明及理由

   我们认为在业委会委员候选资格上区分故意犯罪与过失犯罪价值匮乏。具体而言，故意犯罪是我国刑法确定的罪过形式之一，根据《中华人民共和国刑法》第十四条规定，故意犯罪是指行为人明知自己的行为会发生危害社会的结果，并且希望或者放任这种结果发生的主观心理态度。一方面，犯罪是最严重的违法行为，因犯罪获刑，执行期满未逾五年的，应该都不允许担任业主委员会委员候选人，区分故意犯罪和过失犯罪意义不大；另一方面，故意犯罪是一个比较抽象的刑法方面的概念，在业主委员会选举中首次业主大会会议筹备组、相关业主甄别故意犯罪的难度非常高，容易产生纠纷。

   除此之外，我们认为即使业主被剥夺剥夺政治权利，但也不包括其参与社区范围内治理方面的权利，故剥夺政治权利不应在业主候选人资格并禁止范围内。

   因业主委员会属于小区居民自治性组织，故对业主参选业主委员会的资格应当适放开，不能规定的过于严苛，即使受到相应行政处罚，在没有明确的法律依据的情况下，也不应该影响及剥夺业主参与居民自治性组织的权利。对于行政处罚记录的年限也不宜太长，一年左右基本比较恰当，同时不能因“警告”、“罚款”等轻微行政处罚即失去当选为业主委员会委员的资格。因此我们建议作如上修改。

六、建议在《物业条例修订草案》中规定由建设单位承担前期物业服务责任，以此促使建设单位尽快推动成立业主委员会

   1.修改建议

   在《条例草案中》第三章第二节中增加一条“在本条例实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

（1）筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

（2）首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

（3）首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

（4）物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。”

   2.建议解释说明及理由

   明确开发商的前期物业责任，把与全体业主完成物业共用部分交接作为前期开发与后期管理的分界点，利于解决小区前期开发遗留问题。

   业主大会没成立就不用交物业费，提升了建设单位协助组建业主大会的积极性，同时规定的4种例外情形，目的是防止业主怠于行使权利，促使业主积极成立业主大会，及时与建设单位完成共用部位查验交接，完成权利责任的转移。

七、关于承租人等实际物业使用权人能否行使部分业主相关权利的讨论和建议

   我国现行《物权法》以及《物业管理条例》基本确立了建筑物区分所有权体系下业主权益的保护原则。前述两部法律法规均将与小区公共物业管理相关的权利主体限定为“业主”，即建筑物区分所有权人，但是对于承租人等实际物业使用人利益的保护和平衡问题却并鲜有涉及。然而，在大中城市，因为居住观念的升级和市场的调整，租房居住已成为主流。伴随出现的是自2017年底开始以规模化、专业化、产业化为标志的房屋租赁市场特别是长租公寓房产板块迅速发展，而国家也出台相关政策予以支持。党中央和国务院自2017年以来就已经筹划逐步建立“租购并举”的租赁住房制度。在这种大的社会背景下，承租人等实际物业使用人虽然并非业主，但却实际上履行着交纳物业管理费等各项义务，因此也应享有一定的权利。在业主资格以及相关权利行使严格限定的前提下，物业管理条例关于小区内物业管理以及公共治理的相关规定对承租人等实际物业使用人采取无视态度，显然不利于“租购并举”居住权益共享共同体的维持、发展及主体利益保护。

   有鉴于此，我们建议深圳经济特区相关立法机构和物业管理相关部门发扬经济特区敢想、敢干、敢创新的精神，适当放宽业主相关权利行使主体的限定，将业主权利中部分权利予以分离，例如可赋予三年以上的长期承租人在涉及到小区公共事务上有获取相关信息和进行监督的权利；在涉及小区内公共设施设备维修上有参与表决等“准业主权利”。

八、关于在筹备组决议不成立业委会情况下，增加相应救济渠道的讨论和建议

   在前面的意见中，我们建议筹备组应由九名或者十一名各方主体代表组成，其中业主代表应占比一半以上，议决事项实行投标表决制。在议决机制下，如筹备组最终决定不设立业主委员会，则应增加相应的救济渠道。我们认为物业条例修订草案应新增如下相关规定：“在筹备组决议不成立业主委员的情况下，则可由小区内十分之一以上业主提议，重新确定筹备组业主代表，并重新就成立业主委员会事宜进行重新议决。如仍无法形成成立业主委员会的决议，则依据街道办的决定组建并成立业主委员会。”

   除此以外，对于筹备组业主代表的准入门槛以及履行相应职责我们认为应确立相应标准，确保筹备组能正常开展工作。例如允许筹备组业主代表有条件进行更换，可明确规定业主代表2次以上无正当理由不参与筹备组会议，或者长期（6个月以上）因患病、犯罪而无法正当履行筹备成员职务，则应予以更换。