倒塌居民楼房屋能否转让再思考

   深圳市罗湖区和平新居居民楼房屋倒塌引发了社会各界的关切，该倒塌居民楼“房屋”房源在二手房交易网站挂出并出现了涨价现象也引发广泛讨论。本团队公众号《倒塌的居民楼“房屋”能否进行转让？——深圳罗湖区和平新居房屋倒塌引发的思考》（下称“前文”）一文刊出后，也引起了众多微信好友及读者对其中相关法律问题的热烈讨论。最有代表性的热议问题是：该倒塌“房屋”到底能否买卖？不能卖是因为什么原因，能卖，卖的是什么？对于网友关切的问题以及相关疑问，也引发了我们进一步的思考，从而形成本文进行简要分析和回复，以供交流和探讨。

一、关于“倒塌房屋”能否买卖

   《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故倒塌“房屋”的物权也因倒塌灭失的事实行为而趋于消灭。即使该倒塌“房屋”买卖双方均有转让的意思表示，但从物权法角度而言，转让倒塌“房屋”的标的物权已灭失，相应标的物即“房屋”也因倒塌而灭失而不复存在。如果该“倒塌”房屋不动产物权登记并未就此注销，是否仍可以就此转让呢？

   我们认为，基于物权法理论以及法律规定，不动产物权与物权登记是先后关系，先有物权，再有物权登记。倘若物权所依赖的载体即房屋建筑物都已灭失的情况下，相应物权也因此归于消灭。即使物权登记尚未进行变更，也仅属于不动产登记条例及实施细则规定的需要进行权属登记注销的情形。

   以普通百姓的视角和认知来解读“倒塌房屋能否买卖”，大家关心也许并不是房屋本身能否进行交易，而是房屋倒塌后因此产生的相关权益能否交易。基于以上分析，如果以“房屋买卖合同”来签订协议，并以已经倒塌的房屋作为交易对象，从合同缔结以及成立角度而言，买卖合同为有名合同，其合同成立的要件一般包含当事人、标的以及合意。而双方之间的协议所确定的标的物并不存在，协议无法成立。从这个角度来说，我们倾向性认为和平新居“倒塌”房屋不能进行转让。

   就此，深圳市不动产登记中心也于今日发布公告，“房屋所有权灭失的，不能办理转移、抵押登记”。

二、买卖双方如果就倒塌房屋签订转让协议，转让的是因房屋倒塌而形成的相关权益

   房屋倒塌了，原所有权人的权益还剩下什么，会发生怎样的转化？以和平新居倒塌房屋为例，遵循房地一体的原则，房屋倒塌，原有的物权权益只剩下全体业主共有的土地使用权，而且该土地使用权是有期限限制的，即原审批期限的剩余年限。而基于共同共有的物权理论及相关法律规定，共有的土地使用权无法单独转让。

   倒塌房屋还有可能产生转化的权益，一是受到救助，二是赔偿请求权。如果是自然灾害，则会受到救助，国务院2010年颁布了《自然灾害救助条例》，民政部及省级政府均制定了相关的规范性文件来保障救助。当然，社会各界也可能会给予救助或捐助，但救助并非国家或社会的法定义务，且具有较强的人身属性，因此也无法当做一种权利来主张或行使。

   说说如果存在侵权责任主体时的赔偿请求权。实际上，对于倒塌房屋，如果签署转让协议实际上是行“房屋买卖”之名，期“权益受让”之实。在该类转让协议中，实际上双方达成的是一种基于房屋倒塌后，原房屋所有权人因此享有的损害赔偿请求权、拆迁还建可期待利益等权益的转让。关于这类协议是否成立以及效力性，同样应依据合同成立要件规则以及合同效力性相关规定进行界定，因类似问题实际上已在本文或者前文进行了分析，囿于篇幅原因不再细化讨论。

三、补充说明

   和平新居房屋倒塌事故发生后，罗湖区委区政府迅速成立调查组，对于事故原因展开深入调查，并发布了初步的调查结论，并积极开展安全维护及善后处置工作，反应迅速，处置得当。

   关于倒塌“房屋”买卖的相关法律问题，从法律工作者的视角，更多的是从法律专业本身出发进行分析和探讨，揭示问题，披露风险，并提出相关建议，而无意给市场主体传递任何虚假信息或者不当诱导。真理越辩越明，对于法律的理解虽然不至于导致一千个读者有一千个哈姆雷特的千差万别，但理论和实务，不同的视角，存在理解上的差异实属正常，无须过度引申。于法律工作者而言，理论指导实务，实务回归理论，如能形成有效的贯通，并从社会大局和社会责任的角度，能提出有价值有建设性的建议，真正解决实际问题，是我们所追求的基本目标。

   再次感谢大家对此事件的关注，也感谢大家参与我们的讨论和分享。