倒塌的居民楼“房屋”能否进行转让？

——深圳罗湖区和平新居房屋倒塌引发的思考

一、问题的引出

   中共深圳市罗湖区委宣传部官方微博发布消息称：8月28日11时左右深圳市罗湖区船步街和平新居71栋靠西面一栋居民楼发生楼体倾斜倒塌，目前暂未人员伤亡，人民日报对此也进行了报道。据网络公开信息，和平新居总建筑面积30050平方米，总占地面积8950平方米，共计房屋134户。关于倒塌原因多位居民均对记者表示，事故原因与地铁施工无关，怀疑可能与隧道施工有关，具体原因有待进一步调查。目前因为该公寓楼坍塌，可能带来拆迁的加速，坍塌房源和周边房源已经出现涨价趋势，部分涨幅在5万-10万，而未来还可能有继续增长的趋势，在部分二手房交易网站已经有不少坍塌楼盘房源挂出。在深圳房价高企的背景下，该类借势营销引发了广泛关注和讨论。相关法律问题也随之而来，在现行法律框架内，倒塌的居民楼房屋能否进行转让？相应转让行为是否具备法律依据，是否合法有效？相应房屋买卖合同能否切实履行？如果无法完成房产转让，原业主的权利如何维护？如此局面下，如何解决现实问题？如此种种，本文将对此逐一进行分析，并提出建议

二、倒塌的居民楼房屋能否进行转让相关问题探讨

   众所周知，深圳市因为历史原因存在着大量的非市场商品房，其中就包括未办理不动产产权登记的历史遗留违法建筑，基于分析框架的考量，本文对于和平新居居民楼是否办理产权登记以及办理何种性质的产权登记不作区分讨论，以倒塌的居民楼已办理红本不动产权登记作为本文分析讨论的基础。

   关于倒坍居民楼能否进行转让，涉及两方面的问题：一是从法律层面审视倒塌居民楼“房屋买卖合同的效力”；二是从实际履行的角度，该种类型的“房屋”转让能否进行房屋变更过户登记。

（一）关于倒塌居民楼房屋买卖合同效力问题

   就房屋买卖合同的效力层面，我们认为应遵从《合同法》第五十二条以及《城市房地产管理法》关于房地产禁止转让的有关规定进行判断。《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：“（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”该条第（七）项 “法律、行政法规规定的禁止转让的情形”主要是指涉及损害国家、集体或者第三人利益的房地产转让。《广东省城镇房地产转让条例》《深圳经济特区房地产转让条例》对此也有类似规定。

   根据前述《合同法》第五十二条以及《城市房地产管理法》第三十八条相关规定，结合我们关于不动产法律实务的经验，我们倾向性认为：如果倒塌的居民楼房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，则该房屋买卖合同的效力应遵从民事法律行为当事人意志自治原则，不应予以否定。相较合同效力性应然层面的问题，我们认为倒塌居民楼房屋买卖合同能否实质履行，能否办理过户登记以及履行过程中有哪些风险这些实然层面的问题值得进一步关注和讨论。

（二）关于倒塌的居民楼房屋买卖合同能否实际履行以及办理过户登记

   实然层面，倒塌的居民楼房屋买卖合同能否履行，最为关键的便是房屋的交付以及能否办理产权过户登记。居民楼房屋已经倒塌，因该不动产归于灭失显然无法实际交付，或者即使能够交付也因可能属于危房而无法实现物权使用收益等目的，致使合同目的不能实现。基于交易双方对居民楼房屋倒塌的事实背景有充分认知，交付风险也是交易双方均须予以充分评估并明确预判的，但即便如此，也无法排除买卖任何一方以此为由拒绝履行合同义务，并要求解除合同。因此，交易风险尚存。

   如果倒塌的居民楼房屋买卖合同双方均对于房屋倒塌事实以及房屋无法交付的风险有充分认识，并予以接受的前提下，受让方受让该“房屋”以办理不动产过户登记，大多出于将来基于棚改或城市更新而获取拆迁还建房屋为主要目的。即便如此，是否能够顺利办理倒塌房屋的不动产变更登记？

   这个问题同样涉及法律理论层面和不动产登记实务操作层面。通过对现行法律规定进行梳理，我们发现，无论是国家层面《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《城市危险房屋管理规定》，还是地方的《广东省城镇房地产转让条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳市房屋安全管理办法》，对此均没有具体而明确的规定。对于房屋转让人依申请进行变更登记的行为，行政机关却不能拒绝作出相关行政决定。从行政法理层面考量，我们倾向性认为不动产变更过户登记是依申请的行政行为，不动产登记机关在受理后应依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条关于变更登记的有关规定予以办理。

   但基于倒塌房屋物权载体灭失的事实，并不因此就排除了法律规定应然层面与实际操作层面脱节的风险。《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“ 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第十九条规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”

   回到不动产登记变更登记的实务层面，根据上述规定，不动产权登记机关在审核该不动产变更登记申请的基础上，不排除会进行实地查验，在发现不动产毁损灭失的情况下不排除会拒绝进行变更登记。

   除此以外，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条规定：“因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。”国土资源部《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十九条规定：“因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。”原建设部《城市危险房屋管理规定》第九条规定：“对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。”《深圳市房屋安全管理办法》对此也有类似规定。

   对此，我们也向深圳市不动产权登记中心进行了征询，登记中心对此答复很谨慎，表示办文窗口会依法进行调查和审核，并依法作出处理。基于前述相关法律规定，基于和平新居居民楼房屋倒塌的事实，登记中心依法拒绝办理相关交易“房屋”过户登记是大概率事件，即使买卖双方充分认识并接受合同履行的相关风险，但无法排除不动产登记机关拒绝办理变更登记的风险。

三、倒塌的居民楼房屋其他相关法律问题的探讨

（一）房屋倒塌情况下，如存在银行按揭贷款是否需要继续偿还？

   从合同风险转移规则角度而言，风险负担，是指非可归责于任何一方当事人的原因，标的物发生的毁损灭失的损失承担。《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。法律对于风险负担采取的是交付主义原则。居民楼房屋如采用按揭贷款方式购买，已经办理了产权登记，意味着开发商已经将房屋交付给了业主，同时业主亦取得了房屋的所有权。按上述法律规定，标的物在交付之后，风险转移到了业主一方，因此业主应该承担该风险，需要继续向银行偿还贷款。一般情况下，按照房屋按揭贷款合同约定，借款人即购房者仍有义务向银行清偿尚未偿还的贷款本息。

   如过错在于开发商或者其它第三人，业主可以依法向开发商或者第三人申请索赔。

（二）倒塌房屋的业主能否申请小区重建？

   按照《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十条、第十一条之规定，经过三分之二以上的业主及三分之二以上的面积双三分之二的权利人议决，可以对小区进行重建。

   当然，依据深圳以及罗湖区关于老旧住宅小区改造的相关规定，基于和平新居超过二十年的建成时间，部分房屋倒塌的事实，关联区域房屋危险程度增加，和平新居区域进行棚户区改造的可能性非常大。如果政府介入启动棚改，意味着改造区域内的原业主将获得补偿，如果选择物业补偿，也就是回迁安置，原业主将按照套内1:1，或者建筑面积1:1.2获得回迁，还可以按照建构价增购10平方米。因此，市面上才有中介机构借机炒“房”。

（三）倒塌居民楼房屋是否必须注销登记？

   《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：“（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。”根据《不动产登记暂行条例实施细则》该条规定，我们认为在居民楼房屋倒塌即不动产灭失之后，办理注销登记并非义务，而是可以选择行使或者不予行使的权利。

   除此之外，需要予以注意的是，倒塌房屋居民楼建筑物实体在物权法层面上虽然或许不复完整或者存在，但是该倒塌居民楼房屋的土地使用权依然存在，并且根据物权法的规定可以续期。在房地一体原则下，如强制注销登记势必会导致建筑物所有权和土地使用权均归于消灭，不利于倒塌居民楼房屋所有权的延续、承继以及权利转化。

（四）倒塌的居民楼房屋所有权人对于开发商或其他侵权人的赔偿请求权能否进行转让？

   如果居民楼房屋坍塌是因为临近工程施工或者勘察、设计、施工等原因造成，则居民楼物权人可以向侵权人进行索赔。该索赔请求权能否进行转让？《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”根据前述规定，我们认为该损害赔偿请求权并非因人身权受侵害产生的损害赔偿请求权，故而可以进行转让，但应履行通知侵权债务人的程序，否则将可能对于债务人不发生效力。

四、关于居民楼房屋倒塌情况下房屋所有权人维权的相关建议

   罗湖区和平新居的居民楼房屋倒塌发生之后，政府部门也迅速成立调查组介入调查，同时维护现场秩序和安全。对于倒塌的居民楼房屋所有权人而言，更为关切的还有如何维护自身的合法权益，恢复正常的生活秩序，我们提出以下几点建议，以供参考：

   1、申请罗湖区委区政府以及对口管理部门成立专项事故调查小组，对于本次楼塌事故进行调查，并作出事故调查报告。查明事实，明确原因，界定责任。如果事故不是房屋所有权人的过错，而是临近施工方、开发商或者勘察设计施工等侵权人的过错，则倒塌居民楼房屋所有权人可以相关侵权责任主体要求赔偿，如何赔偿，是否恢复重建，属于后续协商及争议解决的范畴。

   2、申请政府主管部门应当对临近区域的房屋进行房屋安全鉴定，在鉴定报告作出之前，请求政府给予临时安置。如果鉴定为危房，依法则必须拆除或纳入改造，以此就后续问题请求政府主导权利维护工作。

   3、尽快由业委会或选出业主代表出面盘点损失情况，并统一与街道办、更新管理部门、国土部门等就土地使用权的保留、后续恢复重建及是否纳入棚户区改造等提出专项申请，进行专项协调沟通，如果政府决定纳入改造计划，则应尽快推动小区进行棚户区改造。