物业公司是否对公告管道有定期疏通义务法律问题分析

作者：众禾团队

    按语：随着时代的发展和物业管理公司越来越普及，相信大部分本文的读者现在都居住在有物业管理公司的小区，然而物业管理纠纷又是纠纷产生的“重灾区”，形成的原因包括政策法规不健全、矛盾多元化、管理部门权责不清晰等等不一而足。本文选取众多纠纷中的一个，即常见的一种纠纷——物业公司是否对公告管道有定期疏通义务法律问题分析

一、基本案情

    原告于2015年8月9日晚上10点旅游回家发现涉案房产浸泡在水里，水浸泡的深度为4公分，整个房屋的木地板、家电、家具、墙面已经长霉。原告认为是由于楼栋公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，被告认为部分原因是楼栋公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，还有可能是整栋业主排放垃圾造成的堵塞，但是堵塞的原因并非物业没有按照合同约定进行疏通、维护，而是因为管道长期积累的业主排放的生活垃圾所引起的堵塞，并且在之前业主反馈堵塞情况时，物业均立即进行了疏通,因此不承担责任。

二、案件结果及裁判要旨

    法院经审理认为，根据双方提供的评估报告等证据，公共排污管道堵塞应为事故发生的主要原因。物业公司作为物业管理企业，应对涉案小区的建筑及共用设施等进行维修、养护、管理，包括及时对管道进行疏通、更换等，确保上述建筑及设施能够安全使用。涉案房产发生水浸事故，主要系因公共排污管道堵塞导致，因此，对于该事故导致的损失应由负有物业管理义务的物业公司承担。

三、律师点评

    渗水、漏水一直是广大楼房住户遇到的老大难问题，实践中无论是高层还是底层都会发送诸多不同程度的渗漏现象，其中原因各不相同，有的是楼上地板漏水，有的是房顶漏水，有的则是水管漏水。不同原因导致的渗漏最终的赔偿主体不同，从本案判决我们可以得出，对于小区内的公共水管，物业公司有定期维修、养护、管理的义务。

    从法理分析层面，首先，物业公司应当按照物业服务合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护业主共有部分，保障包含公共排水管道在内的共有设备设施的功能和使用年限是物业公司应尽的合同义务。

    其次，公共排水管道属于业主共用设施设备。根据民法典第二百七十四条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主共有部分是指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属部分。本案中各住户共同使用的公共排水管道，供全体业主使用，在构造上、功能上属于共用设施设备，而非业主专有。

    物业公司应按约履行物业服务合同义务。民法典合同编将物业服务合同规定为典型合同，实现了从无名合同到典型合同的蜕变，也为法院司法实践提供了明确的裁判依据。根据民法典第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。因此实践中，物业公司在证明其养护管理义务时会被赋予更高的举证责任，如物业公司未能举证证明其已尽到妥善养护管理的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。物业公司辩称仅负责疏通公共管道的说辞通常不会被法院认可。