父母给子女过户房屋问题研究（一）

作者：众禾团队

    按语：光阴似箭，岁月如梭，弹指一挥间，深圳的改革开放已走过40个年头，伴随着深圳的飞速发展，许多早期来深建设的“拓荒人”已悄然老去，面临在自己有生之年把名下的房子过户给自己子女的问题，那么在深圳父母给子女办理房屋过户有什么条件？有哪些相关政策？几种方式有哪些优缺点？本文将进行浅析。

一、子女有哪些方式可以获得父母的房屋？

    依据有关规定及实务中的操作，子女获取房屋的主要方式总结为：1.继承；2.赠予；3.买卖。

二、深圳的限购政策会对上述方式有影响吗？

    法律依据：《深圳市住房和建设局关于贯彻落实的通知》第三条规定第一款规定：“深户居民家庭、成年单身人士（含离异）入户未满 3 年的，在符合其他购房条件前提下，能提供购房之日前在本市 连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的，按照《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28 号）第四条有关规定，限购1套商品住房。”

    第三条第六款规定：“通过赠与形式转让商品住房的，受赠人应当符合《通知》规定的购房资格。如在2020年7月15日（不含7月15日）之前完成公证或申请办理不动产权转移登记手续的，可按原政策继续执行。”

总结：

    依据上述深圳的法律规定可知，限购政策仅限制赠予和购买行为，并未对继承有所限制，因此继承并不受限购政策的影响，换言之，即使依据上述政策不享有购房资格的人，其继承父母房屋的权利也不受影响。

三、继承、赠予、买卖三种方式分别涉及哪些费用？

3.1继承（不考察购房资格）涉及的费用：

    增值税：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定：“下列项目免征增值税......（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。”

    土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于土地增值税的征收范围。”

    个人所得税：《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》第二条第三款规定：“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：.......（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”

    契税：《中华人民共和国契税法》第六条规定：“有下列情形之一的，免征契税：.......（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。”

    公证费：《广东省发展改革委、广东省司法厅关于调整公证服务收费有关问题的通知》（2022年1月1日施行）附表《广东省实行政府指导价管理的公证服务收费项目和收费标准表》第一项备注规定：“涉及居民房产继承、遗赠的公证事项费用总额实行上限管理，第一档费率按不超过0.5％收取，其他档费率与‘证明财产继承、赠与、接受遗赠’相同，不足160元的按160元收取，且单套居民房产办理上述公证事项费用总额不得超过1万元。”

    印花税：6月27日下午，深圳不动产登记公众号发布服务提醒通知内容载明：“《中华人民共和国印花税法》将于2022年7月1日起实施，《中华人民共和国印花税暂行条例》同时废止。根据《中华人民共和国印花税法》规定，权利、许可证照不再属于应税凭证，7月1日起对发放给不动产权利人的不动产权证书不再收取5元按件贴花。”

    据此，在深圳印花税目前印花税不在征收。

    上述税费及费用总结如下：

    由上可知，通过继承方式获取房产所需的税费及费用至多大约不会超过1万元人民币，上述费用中值得注意的是，遗产税近年来呼声较高，如遗产税出台，上述结论可能有变化。

3.2 赠予近亲属房屋（考察购房资格）

增值税：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定：“下列项目免征增值税......（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。”

    据此，赠予近亲属房屋的，免征增值税。

土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于土地增值税的征收范围。”

    据此，赠予近亲属房屋的，免征土地增值税。

个人所得税：《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定：“为了加强个人所得税征管，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国个人所得税法》有关规定，现就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知如下：一、 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人......”

    据此，赠予近亲属房屋的，免征土地增值税。

契税：

    《中华人民共和国契税法》第二条规定：“本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：......（三）房屋买卖、赠与、互换。”

    《中华人民共和国契税法》第四条第三款规定：“土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。”

    《广东省人民代表大会常务委员会关于广东省契税具体适用税率等事项的决定》第一条规定：“我省契税适用税率为百分之三。国家有免征或者减征规定的，从其规定。”

    据此，赠予近亲属房屋的,契税为3％。

公证费：《广东省发展改革委、广东省司法厅关于调整公证服务收费有关问题的通知》（2022年1月1日施行）附表《广东省实行政府指导价管理的公证服务收费项目和收费标准表》第一项备注规定：“涉及居民房产继承、遗赠的公证事项费用总额实行上限管理，第一档费率按不超过0.5％收取，其他档费率与‘证明财产继承、赠与、接受遗赠’相同，不足160元的按160元收取，且单套居民房产办理上述公证事项费用总额不得超过1万元。”

    《广东省发展改革委、广东省司法厅关于调整公证服务收费有关问题的通知》（2022年1月1日施行）附表《广东省实行政府指导价管理的公证服务收费项目和收费标准表》第一项备注规定：“证明财产继承、赠与、接受遗赠：

    ①受益额 50 万元（含）以下的部分，按不超过 0.8%收取；

    ②超过 50 万元至 200 万元(含)的部分，按不超过 0.3%收取；

    ③超过 200 万元至 500 万元(含)的部分，按不超过 0.1%收取；

    ④超过 500 万元至 1000 万元(含)的部分，按不超过 0.07%收取；

    ⑤超过 1000 万元的部分，按不超过 0.065%收取。”

    据此，赠予近亲属房屋的,除遗赠外均没有1万元的限制，将按照上述标准据实计算。

印花税：6月27日下午，深圳不动产登记公众号发布服务提醒通知内容载明：“《中华人民共和国印花税法》将于2022年7月1日起实施，《中华人民共和国印花税暂行条例》同时废止。根据《中华人民共和国印花税法》规定，权利、许可证照不再属于应税凭证，7月1日起对发放给不动产权利人的不动产权证书不再收取5元按件贴花。”

    据此，在深圳印花税目前印花税不在征收。

    汇总如下：