父母给子女过户房屋问题研究（二）

作者：众禾团队

    按语：光阴似箭，岁月如梭，弹指一挥间，深圳的改革开放已走过40个年头，伴随着深圳的飞速发展，许多早期来深建设的“拓荒人”已悄然老去，面临在自己有生之年把名下的房子过户给自己子女的问题，那么在深圳父母给子女办理房屋过户有什么条件？有哪些相关政策？几种方式有哪些优缺点？本文将对“买卖方式”进行浅析并总结。

3.2买卖（考察购房资格）涉及的费用：

增值税及附加税： 

    《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第五条规定第一款、第二款规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

    个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”

    《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）第三条规定:“发挥税收调控作用：更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。”

增值税附加税： 

    《中华人民共和国城市维护建设税法》第四条规定：“(一)纳税人所在地在市区的，税率为百分之七;(二)纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五;(三)纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。”

据此，房屋买卖中，卖方应承担的增值税为：
①房屋购买未满五年，卖方应缴纳的税费是：过户价/1.05*5％。

②房屋购买满五年，如为普通住宅，免缴增值税；如为非普通住宅，卖方应缴纳的税费是：差额（过户价-登记价）/1.05*5％。

卖方应承担的增值税附加税为：
①房屋购买未满五年，卖方应缴纳的税费是：增值税*6％。

②房屋购买满五年，如为普通住宅，免缴增值税附加税；如为非普通住宅，卖方应缴纳的税费是：增值税*6％。

买方不承担增值税及附加税。

    总结如下：

土地增值税：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第三条规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

    据此，买、卖方不承担土地增值税。

个人所得税：

    《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条的规定:“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

    《中华人民共和国个人所得税法》第三条 第三款规定：“利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”

    第六条 第五款规定：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”

    《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]1145号）规定:“个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的３％计算缴纳个人所得税”。

    《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号)第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入１％～３％的幅度内确定。

    2011年6月9日深圳市地方税务局公布深地税告〔2011〕5号文件《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》征税政策新闻发布会中，深圳地税局局长在答记者问中提到：“......将我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准明确为：普通住房为１％，非普通住房为1.5％（拍卖房为３％）......”

    据此，卖方应承担的个人所得税为：

    ①如自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，且转让给其他个人，免征个税。

    ②不满足上述条件的，能提供完整、准确的房屋原值凭证以正确计算房屋原值和应纳税额的，按（过户价-原价-合理费用）×20％来计算。

    ③不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，如为普通住宅，按核定总价（过户价—增值税）×1%（拍卖房3%）计算；如为非普通住宅，按核定总价(过户价-增值税)×1.5％（拍卖房3%）计算。

    买方不承担个人所得税。

    总结如下：

契税：

    《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》第一条第一款、第二款规定：

    “（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

    （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

     家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”

     《广东省人民代表大会常务委员会关于广东省契税具体适用税率等事项的决定》第一条规定：

    “我省契税适用税率为百分之三。国家有免征或者减征规定的，从其规定。”

    据深圳市不动产登记中心工作人员的答复，直系亲属间买卖房屋的，契税的核算标准是依据该房屋的原登记价而非市场价或评估价。

    据此，卖方不承担的契税。

    买方承担的契税为：

    ①个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税；

    ②个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。

    ③除上述情形，按3％承担契税。

    总结如下：

土地增值税：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第三条规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

据此，买、卖方不承担土地增值税。

印花税：6月27日下午，深圳不动产登记公众号发布服务提醒通知内容载明：“《中华人民共和国印花税法》将于2022年7月1日起实施，《中华人民共和国印花税暂行条例》同时废止。根据《中华人民共和国印花税法》规定，权利、许可证照不再属于应税凭证，7月1日起对发放给不动产权利人的不动产权证书不再收取5元按件贴花。”

    据此，在深圳印花税目前印花税不在征收。

    汇总如下：

四、赠予、继承、买卖方式的优劣

4.1房产赠与过户

    优点：不用缴纳个人所得税和增值税；相对来说比较快捷且无争议，不用等到父母房去世才能过户；如果子女已经结婚，父母在赠予合同中明确赠予己方子女一方，且登记在己方子女名下，那么该房产就视作对己方子女的单独赠与，与子女的配偶无关。

    缺点：赠予在深圳也受限购政策限制；直系亲属房产赠与过户需要缴纳契税，且契税不能享受优惠为房屋评估价的3％；接受赠与之后，再转让房产需要交差额20％的个税（除非满足满五唯一条件）；赠予可能涉及公证费。

4.2房产继承过户

    优点：继承过户不受房地产调控限购政策的影响；个人所得税、增值税和契税都无需支付。子女继承取得的房产为唯一住房的再转让不需要交纳个人所得税，目前继承不存在遗产税。个人所得税、增值税和契税都无需支付。

    缺点：与赠与过户一样，如果以后不卖，那么就不会产生差额个税，如果以后想要出售，如不满足“满五唯一”则依然需要缴纳差额20％的个税；必须等到被继承人去世以后才能办理过户手续；办理继承手续相对繁琐，要向有关部门准备提交必要材料；被继承人生前没有立遗嘱指定遗产为子女个人所有的，子女继承所得房产将为其夫妻的共同财产，立遗嘱的话将带来公证的费用。

4.3房产买卖过户

    优点：如果满5年又是家庭的唯一的普通住房，即可可以免增值税和个人所得税，只需要交1％-3％不等的契税，且契税的计税依据可以按照原登记价而非评估价；无须办理公证。

    缺点：通常情况下，个人所得税、契税、增值税等该交的税费都需要交的。房产自动视作子女与其配偶的夫妻共同财产，存在因婚变带来的分割风险。

 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）第四四条规定：“享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。”