保利公寓变写字楼？揭秘保利首铸天际退房事件始末

2019年5月，保利发展尚未坐稳“地产一哥”宝座，便在东莞万江临江板块斥资30亿元拿下了一宗颇具战略意义的优质地块，楼面价高达14115元/㎡。作为央企代表之一，保利的大手笔不仅代表资金实力，更被市场解读为该区域价值走向的重要信号。

拿地后，保利迅速牵手首铸集团，强强联手推出其高端“天字系”产品——保利首铸天际。项目雄心勃勃地规划了13栋楼，其中1至5栋为住宅产品，6至13栋则为办公和商业用途。这是一个集住宅、商业、办公于一体的综合性地标项目。

按照土地出让协议，商业部分100%的面积需要由开发商自持至少两年，也就是说在一定年限内，这部分物业不得对外出售。

市场狂热，住宅部分一日售罄

2020年，东莞房地产市场炽热程度空前，楼市价格屡创新高。保利首铸天际于年底迎来首批住宅开盘，1至4栋推出的高层江景房，备案价介于4万元至4.5万元/㎡之间。在央企光环与市场疯狂氛围的双重加持下，800余套江景住宅在开盘当天被一抢而空，现场火爆至极，可谓人潮汹涌、锣鼓喧天。

这一波热销极大提振了项目方信心。2021年中，住宅基本售罄后，营销焦点迅速转移至6号楼——一栋45层高的商业楼，被精心包装为“稀缺江景公寓”，以全新面貌重装上市。

“假公寓”盛装亮相，价格极具诱惑

6号楼的宣传堪称华丽，不仅有顶层云端泳池、三层专属图书馆等高端配置，最令人心动的是价格：仅需2万元/㎡起。相比前期住宅价格几乎“腰斩”，一下击中了市场“捡漏”心理。

很多购房者在央企背书、豪华包装与价格优势面前放下戒心，迅速出手。几个月内，该栋“公寓”去化率超过九成，大量资金涌入。但令人不安的是，这座“公寓”始终没有取得预售证。

土地性质存疑，迟迟无法交房

事实上，6号楼根本不具备成为住宅或公寓的法律基础。根据出让合同，它属于写字楼用地，土地性质明确，不允许进行分割销售或变更为公寓产品。也就是说，开发商根本无法给购房者办理产权证书，未来也无法正常交房。

尽管没有预售证，开发商仍以“购房协议”形式收取大额购房款。许多购房者在央企品牌与销售话术的影响下，缴纳了数十万甚至上百万的首付款，期待2024年如约收房。

“交不了房”，保利主动建议退房

到了约定交房时间，购房者却迟迟没有接到任何关于交付的通知。部分业主开始主动联系保利，询问交楼安排，不料却等来了一个颇为“意外”的回应——建议退房。

更让人错愕的是，保利对于退房的响应异常“爽快”，几乎是“秒批”。没有拖延，没有扯皮，要求退房的购房者几乎都被顺利退款。对于原本极难维权的业主来说，这种“秒退”操作令他们惊讶甚至感激。

原来是“无证销售”+“市场下行”双重驱动

随着越来越多业主了解内幕，事情逐渐水落石出。保利所谓的“公寓”本质上就是无法分割产权的写字楼，完全不具备住宅属性。如今市场已非三年前的“买啥涨啥”，大量业主在风险暴露后纷纷选择退房。

而此时的保利似乎也乐得配合。因为相比三年前的高点，东莞楼市早已进入低谷，项目住宅价格已从4万元/㎡跌至不到3万元/㎡，跌幅超过25%。若此时强行交房，不仅面临维权潮，房企声誉也将受损；而主动退款，反而能“体面收场”。

这就形成了一个极具讽刺意味的局面：三年前在市场高点冲动“接盘”的购房者，如今竟因开发商的违规操作成功全身而退，不仅保住了本金，还躲过了楼市暴跌的巨大亏损。

开发商“无息融资”操作堪称经典

不少人注意到，保利此举虽看似“宽厚”，但背后暗藏精妙财技。自2021年销售开始至2024年主动退款，这笔高达数亿元的购房款在开发商手中运作了近三年，无需支付任何利息成本。

更重要的是，在楼市下行、流动性紧张的当下，能持有这么一笔巨额“无息流动资金”，对于任何一家房企来说，都是一种宝贵资源。与其被骂“央企烂尾”，不如体面退款、一退了之。

这一操作既维护了企业形象，又规避了高风险的交房义务，还最大限度地盘活了资金，可谓是“面子里子两手抓，两手都硬”。

维权与索赔：退房容易，补偿免谈

当然，部分业主并不甘心。有人认为这是典型的“销售欺诈”，要求保利赔偿误工损失、财务利息等额外损失，但开发商态度强硬，明确表示不会支付任何额外补偿。

这也反映出当前楼市买卖博弈的微妙变化——在市场下行期，开发商不再拥有绝对主动权，购房者的话语权和维权意愿显著上升。

一场灰色交易的反向“皆大欢喜”

最终，这场原本可能引发剧烈维权的“无证销售事件”，在楼市寒冬的背景下被包装成一场另类“双赢”：

对购房者而言，躲过暴跌、全身而退，是意外之喜；

对保利而言，无息融资三年、全身而退，是理性选择。

但这场“喜剧”的背后，其实是对整个房地产行业混乱逻辑的一次冷嘲热讽。原本违规操作的项目，竟意外成了买房者的“避风港”，这是对市场理性的一种反讽。

尾声：浮木还是暗礁？

这场退房风波本应是房企违规销售的典型案例，却因市场变化而演变成一场“意外解套”的幸存故事。它不仅反映出楼市深度调整期的混乱状态，也揭示了央企在巨大压力下的应对方式。

当潮水退去，不仅能看清谁在裸泳，也会发现，有时候违规的礁石，也能成为部分购房者命运中的“浮木”。

这不是市场的胜利，更不是规则的成功，而是一段资本与运气交错的冷峻寓言。