深铁重构万科基因：区域公司全线撤并，国资逻辑全面接管地产巨头

2025年7月，一场正在悄然酝酿的组织变革，正在重塑昔日的地产巨头万科。这场自上而下的改革不仅标志着万科彻底进入“深铁时代”，更是房地产行业从市场化走向国资主导的重要信号。万科正在全面撤并其区域公司，结束集团—区域—城市的传统三级管理架构，正式迈入“集团—片区”的集权模式。随着深铁高管全面接手，原有职业经理人时代宣告终结。

这场组织变革的背景，是万科持续三年的市场下滑和销售困境。自2020年销售额达到历史高点7000亿元后，万科的业绩逐年下滑，2023年降至3700亿元，2025年上半年仅为691.1亿元。随着市场容量压缩、项目储备减少，区域公司这一管理中层变得臃肿且冗余。

区域平台的撤并并非一夜之举。从2024年3月起，万科南方区域率先整合，从原有的12个城市公司合并为8个。随后一个月，上海区域也重组为8个地区公司，北京区域调整为7个。到了2024年10月，万科“七变五”战略完成，东北、西北区域被降级为总公司，开发经营本部开始直管上海与广佛。区域本部逐步被边缘化，成为开发经营的前线协调单位，为彻底取消区域打下基础。

到了2025年7月，万科正式宣布撤销全部区域公司，核心职能回归集团总部。此次架构调整将采购权、法务权、财务整合等关键职能收归集团统一管控。同时，开发经营本部从上海迁回深圳，实现总部物理上的集中与统一。这种“强总部”战略正是深铁管理风格的体现。

深铁在2017年“宝万之争”后成为万科大股东，近年来通过人事布局加速掌控万科。2025年初，郁亮卸任董事会主席，祝九胜、朱旭等高管陆续离职。深铁董事长辛杰兼任万科董事会主席，原深铁置业副总经理王智余调任北京区域，财务岗位由深铁背景的肖静华接替，法务、纪检等职能也由国资系统人员接管。人事调整伴随着战略方向的收紧——以国资标准管理这家市场化起家的地产公司。

过去万科的区域管理体系强调“放权激励”，以期在各地跑马圈地时期迅速扩张。但如今房企普遍面临销售下滑、债务压顶的危局，维持高成本的区域平台已无现实意义。“当项目供给枯竭，区域公司就是沉重包袱。”业内人士指出。撤并区域公司，是缩减成本、提高决策效率的必然选择。

这场变革还伴随着人事流动加速。2025年6月，华中区域BG合伙人王博群离职；不久，上海事业部总经理于佳兴跳槽至华润置地。这些“老万科人”的流失，象征着区域自治的终结，和职业经理人制度的瓦解。

与此同时，万科内部架构也在持续优化。开发经营本部仍由张海主导，孙嘉负责商业事业部，曹江巍接替卢冰掌管北京区域。万科还新设办公事业部，专注写字楼资产运营，并升级商业板块，主打三类产品：大型购物中心、社区商业和文化街区。

采购职能、财务体系同步重构。万科未来将把大量表外资产纳入报表管理体系，提升整体融资能力与风险控制能力。这种全面收拢权力、统一流程的做法，使得万科运营逻辑由“放权搞活”转为“集权提效”。

这种变革也折射出整个房地产行业的战略转型。行业告别粗放式增长，“区域跑马圈地”已难以为继。相反，精细化、总部化的集约管理成为趋势。万科的调整并非孤例，多家房企如中海、保利也在收缩区域平台，集中资源应对主流城市市场。

而深铁之于万科，不仅是资金输血者，更是战略整合者。从“深铁+万科”双品牌地产合作，到轨道+物业一体化开发，深铁试图用“国资治理+市场执行”的模式重塑万科的运营机制。此次区域撤并，是深铁深度介入万科管理后的关键落子。

不过，这场变革也伴随着阵痛。一方面，区域高管出走带来的经验断层短期难以填补；另一方面，企业文化的更迭和组织结构的再造也需要时间磨合。未来万科能否适应这种“强总部”的国资管控模式，仍需观察。

从“市场化标杆”到“国资样板”，万科的转型路径，正勾勒出未来房企治理的一种新范式。当房地产行业从“高杠杆扩张”转向“高质量发展”，万科的深层重构无疑具有风向标意义。深铁主导下的万科，能否完成从土地时代到资产运营时代的跨越，也许将成为判断本轮行业洗牌成功与否的重要参照。